По итогам III квартала текущего года на рынке складской недвижимости Москвы и области эксперты отметили снижение девелоперской активности. По мнению аналитиков, это обусловлено большим риском простоя складских площадей из-за сохраняющейся высокой вакантности, удорожанием строительства и сложностью получения кредитов.
Рынок адаптируется к новым реалиям, что вынуждает собственников быть гибкими, уступать в цене и искать дополнительные аргументы для резидентов и инвесторов.
О том, какие стратегии в текущих условиях используют девелоперы рынка складской недвижимости, мы поговорили с первым заместителем руководителя Холдинга «Строительный Альянс» Артемом Петрухиным.

Корр.: - Артем Игоревич, от чего сегодня зависит коммерческий успех девелопера?

А.П. – Я считаю, что с рынком нужно вести диалог на равных, предлагать ему новые концепции, которые заинтересуют потребителя. Холдинг «Строительный Альянс», например, уже в 2013 году начал реализовать складские комплексы по схеме build-to-suit, когда о таком формате многое говорили только как об инструменте маркетинга. Сейчас мы продаем все свои склады уже на стадии 35%-й готовности проекта, а «аналитики рынка» только прогнозируют, что «сегодня вариант создания складов под конкретного клиента – наиболее рациональная и распространенная стратегия в текущих условиях».
Осенью этого года компания вывела на рынок новую комплексную стратегию управления земельными активами. Мы консолидировали разрозненные предложения землевладельцев и в рамках собственной финансовой инициативы подготовили и просчитали более десятка проектов по строительству объектов индустриальной недвижимости на всей территории Московской области. Рынок показал, что наша концепция востребована заказчиками.

Корр.: - Аналитики еще говорят, что девелоперам необходимо формировать список долгосрочных устойчивых конкурентных преимуществ. Кстати, в качестве конкурентного преимущества некоторые девелоперские компании предъявляют наличие собственного производства строительных материалов. Как вы считаете, это реальное конкурентное преимущество? Есть ли у Холдинга такое предприятие?

А.П.: - Чтобы ответить на эти вопросы, нужно посмотреть, что сейчас происходит на рынке строительных материалов. Есть данные, что профильные заводы еще по итогам 2015 года из-за отсутствия спроса были загружены максимум на 60%, сейчас мощности задействованы только наполовину.
По прогнозам, падение объемов производства стройматериалов продлится еще как минимум полтора года. Более того, следующий год обещает быть более тяжелым для бизнеса, чем текущий. Перспективные инвестиции — в освоение новых площадок — практически исчезли с рынка. Таким образом, существующие объемы производства кирпича, газобетона, ЖБИ-изделий, металлоконструкций, сэндвич-панелей и др. уже становятся избыточными.

Корр.: - Кризис рано или поздно закончится, но, говоря о конкурентном преимуществе в связи с наличием собственного завода стройматериалов, участники рынка, прежде всего, настаивают на том, что снижают себестоимость строительства. Это так?

А.П.: - Судите сами: свое производство у девелопера - это предприятие вне рынка. Что оно производит, в каких объемах и какого качества, какие сроки поставки материалов, - знает только его владелец. Никто другой эти товары у него не купит: зачем вкладывать в производство конкурентов? Рынок не регулирует деятельность такого предприятия, следовательно, незачем вкладывать в передовые технологические решения, генерировать новые идеи, незачем регулировать ценовую политику и приспосабливаться к реалиям рынка. Поэтому, если потенциальный инвестор, покупатель, принимая решение, расценивает собственное производство стройматериалов у девелопера как преимущество, он, на мой взгляд, рискует.
Кроме того, окупаемость производства, тем более, если оно предназначено для реализации собственных проектов, — это очень долгая история. Большинство компаний деволоперского рынка не могут себе позволить направить огромные финансовые вливания в строительство производственных площадей без перспективы окупаемости.
Я уверен, что собственное производство строительных материалов - это просто декларация мнимого преимущества. На деле, в существующих экономических условиях, это предприятие, скорее, становится обузой для девелопера, если он, конечно, не является крупным трестом с гарантированным портфелем долгосрочных сзаказов.
Важно понимать, что производство стройматериалов – это отдельный, для застройщика бизнес, у которого должна быть своя доходность. Прибыль можно получать только при достаточной загрузке производственных мощностей. Поэтому, если предприятие по производству стройматериалов работает на нужды одной компании, то это путь в никуда.

Корр.: - Как закупает строительные материалы Холдинг?
Холдинг «Строительный Альянс» работает с лидерами рынка строительных материалов и закупает строительные материалы самостоятельно только у проверенных надежных партнеров. При этом мы обеспечили себе возможность выбирать из трех-пяти поставщиков по каждому наименованию. Только так можно снизить себестоимость без потери качества строительства.
Что же касается конкурентных преимуществ в данной сфере, то уже в конце этого года нами будут подписаны партнерские соглашения с ведущими российскими производителями строительных и отделочных материалов. Мы договорились о разработке и внедрении востребованных нашими заказчиками инновационных технологий и оборудования специально для технопарка «Сынково» и других объектов индустриальной недвижимости Холдинга «Строительный Альянс».
В ближайшем будущем при строительстве новых объектов мы намерены внедрить разработанную проектным институтом специально для Холдинга «Строительный Альянс» инновационную конструкцию полов, которые позволят свести к минимуму износ и увеличат срок службы складской техники.